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三四线城市房价相继破万达62个,楼市还是有上升空间

来源:网络整理 编辑:莆田新闻网 时间:2018-06-11

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两三年后 三四线城市房价有望5月中旬,易居研究院发布报告,截至4月底,其跟踪的100个城市新房库存总量为4.34亿平米,环比继续减少0.7个百分点,同比减少7.9个百分点。其中三四线城市的存销

链家悄悄告诉你买房最合适的时链家告诉第一2018年三四线城市房价是涨还是跌? 一二线城市抢人落户政策的全面爆发,只要有毕业证就可以落户,还能享受各种补贴,导致很多原本想在老家买房的年轻人都想往上跳一跳,在大城市买房了,因为大城市有更多的机遇。 楼市调控政策不放松,坚持住

一、棚户区改造是房价上涨主因

1、棚户区改造实行货币化安置,货币补偿标准从2014年的9%快速提高到2018年的60%,拆迁户拿到补偿款以后自行购置住房。巨大的拆迁体量所释放出来的住房需求推动了房价节节攀升。

2、棚户区改造定向放水,使得三四线城市货币投放量翻倍上涨。从2015年棚户区改造开始至今,央行已经投放于棚改货币化的抵押补充贷款余额为3万多亿,2018年至2020年三年棚改年均投放将达1.5万亿,,三年总计约4.5万亿,宽松的货币环境使得房价上涨有了适宜的环境。

二、热钱流入加速三四线城市房价泡沫化

一二线城市严厉调控措施使得热钱炒作空间越来越小,在利益的诱惑下,部分热钱将目光投向了调控相对宽松的三四线城市,热钱的到来推动了房价加速上涨。

三、只要限购有放松的迹象,房价还会有较大幅度上涨

限购政策的效应,只是遏制了房价过快上涨的势头,房价下跌的幅度实际上很小。可以预见,如果限购政策一放开一松动,那些被遏制住的需求和炒作的资本立马就会爆发出来,房价一定还会再上涨一波。

观察这20年房地产市场的价格走势,事实上是存在板块轮动的。前面十几年主要的涨幅在于一线城市和排名靠前的二线城市,现在这些城市基本处于高位运行,上涨的动力和炒作的成本都很高。小小金融觉得下一轮板块轮动的重点应该是价格目前相对较低的三四线城市。所以,如果你所在的城市现在有房价上涨的迹象,其实应该是要赶紧买房,因为涨上去就很难再跌下来。

两三年后 三四线城市房价有望停涨,别再瞎买了

5月中旬,易居研究院发布报告,截至4月底,其跟踪的100个城市新房库存总量为4.34亿平米,环比继续减少0.7个百分点,同比减少7.9个百分点。其中三四线城市的存销比下跌最为明显,已经是近9年来的月度最低值。这跟棚改释放的巨大购买力有直接关系。

实际上中国的棚改实际上自2005年就开始了,但三四线城市房价上涨却是最近两三年的事情。这跟货币化安置有非常大的关系。

2014年以前,棚改一直是市场资金为主,但企业是不愿意进入这一行的,因为这一行回报率太低。进度一直是是偏慢的,而且还有不少豆腐渣工程,房价也基本没涨。

2012年全国统计棚户区4200万户,但是每年仅开工200多万套,如此需要到15年左右才能完工。

为了加快棚改进度,也因为房地产市场库存危机在2014年开始显现,国家开始推行棚改货币化安置。

从上图可以看出,2014年,棚改进度明显加快,此后一直维持在600万套以上,几乎是此前的两倍。

棚改货币化安置的直接影响有以下这些:

1、帮助去库存,刺激房价上涨。

这一点最重要。以前实物安置,拆一套补一套,现在拆一套给钱,而且补偿标准上浮,很多地方货币补偿标准是实物补偿标准的1.3倍以上。这样居民拿着补偿款去买商品房,需求瞬间放大,库存削减的很快。很多地方已经开始追加土地供应了。

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如果没有货币化安置,很多城市在2014年濒临崩盘。2013-2014年左右,全国大量城市房价迅速上涨,但需求严重透支,大家没钱买房。货币化安置消化了大批库存,供需恢复常态,房价自从又开始上涨了。直到2018年,全国平均房价已经突破了8000元大关。

2、化解债务

棚改带动了房价上涨,也带动了地价,这让土地财政有所恢复,不少地方因此避开了危机。此外,货币化安置,可以让地方通过债务置换的方式降低负债压力。以前地方有不少高成本的地方债,棚改货币化安置以后,借棚改资金,大力发展房地产,卖高价地,迅速还掉高成本的地方债,只剩下低成本的棚改贷款。

3、棚改货币化实际上是定向放水

棚改货币化就是定向放水,大家应该听说过PSL(抵押补充贷款),这个产品就是专门为棚改而创造出来的。这款产品的利率非常低,量在短时间内迅速放大。PSL在2014-2016年分别达到了3831亿、6981亿和9714亿。到了2017年初,PSL余额达到了11万亿,同比增幅达73%。到2017年底,全国货币化安置住房套数,有80%位于三四线城市。

棚改什么时候完成?

官方数据显示,截至2017年底,棚户区存量已不足1600万户,而2018年至2020年计划完成1500万套。所以棚改大概率将在2020年完成,而部分城市已经提前完成了。

棚改货币化对于三四线城市来说,是一剂强心针。两至三年后,这剂强心针即将停止注射,房价有望停涨。接下来,对于三四线城市来说,更多的问题即将要暴露出来。

比较明显的一点是,人口长期保持流失的状态。中国有2亿多的流动人口。这些人大部分都来自于三四线城市,他们长期在异地工作,现在要被疯狂抢人的二线城市截胡了。

而且,下一阶段的城镇化战略是以城市群为依托,在城市群内部的这些三四线城市能够分一杯羹,但不在城市群内部的大量三四线城市很难办。

(原标题:两三年后,三四线城市房价有望停涨,别再瞎买了)

(责任编辑:林炳菲_nn09)


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